房产中介怎么做
房产介做
最佳答案：
做房产介其实非常简单哥们做过段现把经验告诉
首先熟悉下要服务地区各大大小小小区想把哪房子卖出去熟悉哪收集售房信息注意要介啊用百度搜下电号码有多结介搜集信息各网站像搜房、找房之类网站上狂发信息呵呵 时候等人给打电行了刚开始会有多介过两天会有客户了
做得有服务意识能会见各种各样人遇各种各样问题做好心理准备
其 他 回 答: (共3条)
1楼
借鉴过来参考下
找房子、找房产经纪人、工商局登记领取营业执照、税务局登记领取税务登记证
收入呢主要佣金
要有好关系啊要介干长时间~~~~~
评估费收费标准国家没有明文规定而随行市也评估机构收费标准由市场调节北京市介机构目前收费标准：房屋总价100万元下（含 100万元）收取评估总价0.42%100万元500万元（含500万元）累进计费率0.3%500万元2000万元收取评估总价 0.12%2000万元5000万元（含5000万元）收取评估总价0.06%5000万元上收取评估总价0.012%例套 150万元房屋今需缴纳评估费100万×0.42%+（150万-100万）×0.3%=4200+1500=6700元
般来讲既已找了介应由介机构代您寻找评估机构评估费用也有谈般介会给压些价格据经验看评估几十万左右房产评估机构收费大约1500元左右说费用并高
所说负担各项费用都定要负担其大头介费和契税其并高评估费也必须要交属于乱收费因办理贷款和过户必须要进行房产评估所您尽管放心
过户税费标准
①登记费：住房权利人按每套房屋80元交纳；非住房双方各按买卖房价总额2‰交纳
②转让手续费：住房按每平方米6元交纳由转让双方各承担50%；非住房转让手续费按每平方米18元交纳由转让双方各承担50%
③契税：受让人按成交价格（或市场价格）3%缴纳契税；人购买售价5000元/M2（含本数）下自用普通住宅（含别墅）于1999年 8月1日签定合同按成交价格1.5%缴纳契税；市内六区范围内人购买售价3000元/M2（含本数）下自用普通住宅于2002年10月 1日签定合同按成交价格1%实际缴纳契税
④印花税：存量房按合同记载金额0.5‰税率计税各自全额贴花房屋权属证书每本5元
⑤工本费：核发本房屋权属证书免收证书工本费；向上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时每增加本证书按每本10元交纳证书工本费
保险费：贷款额 X 贷款年限 X 0.06%
合同注明十五万了少交税契税印花税等都按照房价百分比算此外今年新规定凡商品房购买五年内又出卖要交5.5%营业税也按房价百分比算种实际价格和合同价格致俗称黑白合同阴阳合同或者鸳鸯合同种对买房人利介种行属于逃税行万被查出属于《合同法》上无效合同之合同被宣布无效按照合同上金额返还财产只能得15万除非们另立约定明确规定房屋价格另外还有更值得注意再卖房子卖出价格减去买入价格买入价格合同价格算现合同价格低了出卖时差额大了卖房子交费税多了还要把二手房卖了现合同签低价划算了
贷款涉及费用有保险费/担保费律师费/公证费评估费（期房需要交了）抵押登记费等等使用公积金贷款交其律师费商业贷款交评估费
用公积金买二手房所要交费用由评估费保险费（担保费）至于律师费公积金贷款应该需要再详细询问下介公司
下些资料参考
买二房要注意事项：
买二房签合同要注意事项:
1：要看房地产证或抵押合同原件或房地产买卖合同没有原件复印件也行主要核对面积
2定金要求托管介房等介查档确认无瑕疵方转定给业主
3首期要介方或银行托管还有首期位时间定算好万能按合同约定时间位首期款麻烦了
4：收楼时间定要清楚
5、确认自已该交交易税费
6看清并理解备注内肉
商业银行按揭贷款利实行低限制政策：即商业贷款利率（年利612%）0.9倍年利5.508%月利：0.459%没有上限国大陆统样般来讲买第套房子贷款时享受低优惠利率即月利0.459%第二套要看银行和信誉
过户时要交税费:
买家:
公证费
契税
印花税
查证费
交易税
佣金
业主:
营业税等
人所得税
赎证费
印花税:
按揭税费:
买家:
评估费:有些公司还能收按揭手续费:
下面有文章参考下:
购买二手房重要认真审查房屋产权完整性、靠性
首先要求卖方提供合法产权证书正本并房管部门查询产权证真实性及拟购房产产权来源和产权记录包括房主、登记日期、成交价格等还需要确认卖方产权完整性了解所购房有没有被抵押及与人共享等；注意产权证上房主与卖房人否同人其次要搞清楚所购房源否属于允许出售房屋般来说军队、医院、学校公房必须要原单位盖章才能出让
与商品房同二手房买卖般都案所有关价格、房况等都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解决定购买前消费者应该仔细观察户型否合理各种管理否位供电容量否能够负荷空调等大型家电查看天花板否有渗水痕迹墙壁否有爆裂或者脱皮等明显问题有还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准何此外消费者千万要忘记了解购买房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况物业管理、水、电、气费等
掌握房屋基本情况基础上消费者应从多方面对比判断二手房价值也委托信得过介机构或评估机构进行评估弄清能否做二手房按揭贷款般情况下银行按揭时会做保值评估价格看出房屋低保值价
提醒您购买二手房时要轻信对方定要合法、彻底地办理过户手续二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续才算真正换了主人其任何单位保证和公证都算完成交易
挑选二手房四大技巧
住房成商品二手房交易成整房地产交易市场活跃部分目前国家已开始加大促进二手房交易力度因此二手房交易会逐渐活跃起来二手房买卖像购置新房样目了因此挑选时应格外注意
查明产权状况
二手房由于大多随着住房商品化才成人消费品身份比较复杂了解其产权状况非常重要购房人第步要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件及其证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权来源和产权记录包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担另外购房者还需了解所购房有无抵押、否被法院查封
特别注意产权有纠纷或部分产权（标准价购买公有住房）、共有产权、产权清、无产权房子即使房子再好也要买免成交拿产权证
看清房屋结构
二手房结构通常比较复杂有些房子还经过多次改造结构般较差
选购时仅要了解房屋建成年代现有建筑面积和使用面积否与产权证上所标明致房屋布局否合理设施设备否齐全、完好等情况更要详细考察房屋结构情况了解房屋有无破坏结构装修有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患此房管部门档案室查询原建档案看看图纸资料打消疑惑
考察环境和配套
旧房子般位于市区地带建筑密度大周边环境已经形成多年般较难改变要认真考察房屋周围有无污染源噪音、有害气体、水污染、垃圾等及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况对房屋配套设施考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准及电视接收清晰度等走访下周围邻居对里环境和生活方便度会有更深入了解
了解物业管理状况
对物业管理考察主要考察物业管理企业信誉情况和服务位程度看看保安人员基本素质、保安装备和管理人员专业水平、服务态度何小区环境卫生、绿化等否清洁、舒适各项设施设备否完好、运行正常等还要了解物业管理费用标准水、电、气、暖价格及停车位收费标准等了解否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金免日支付庞大维修养护费用出现买得起住起情况许多公房出售陷入了无人管状态选择时宜慎重
二手房砍价技巧
目前旧房交易日趋活跃消费者买房过程应掌握定技巧免多花冤枉钱
旧住宅由于长年磨损质量下降其价格难得准确估计要想砍价时居于有利地位购买者应事先把握住宅情况要充分了解该住宅弱点弄清楚该住宅上市多久卖出去原因要尽量搞明白曾有多少人出过价出价多少要弄清卖主有附加条件付款方式何否分期付款好能弄清卖主卖房原因必卖期限、卖房款用处及当年买进房屋时真实价格掌握上述信息酌情提出杀价理由来
砍价时要有根要据地暴露旧住宅各种足之处环境差、设备老化等迫使卖主降价对于长期上市仍能卖出旧住宅应正告其房主卖价太高打击房主自信心了解卖主必卖日期使用拖延战术边讨价还价边拖延时间等接近必卖日期时利用卖主急售心理伺机杀价购买
也让自己熟人出面通过交情探听卖主所能接受底价标准了使自己居于主动地位砍价时要多听少讲特别能轻易开口应价要坚持关头应价原则
另外了解除卖主防备心理杀价时好坦率地告诉卖主买房目自用而人代买样防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒让价
二手房安全交易四步走
第阶段心理准备
针对目前尚规范房地产介市场自己成交还找有资质、信誉好房产介公司自己找客户首先您要有闲暇时间；其二您要有比较专业房产及法律知识；第三要有较好心态及耐性因讨价还价过程能漫长而艰难
找家代理公司试试找介公司要注意：有无资质、信誉否良好、操作否规范打电咨询下看看报价及公司服务态度也亲自上公司实地考察或问问周围已卖房人对介公司评价您再选家公司代理
想卖多少钱业主关心问题何确定房屋价格应给自己房产做评估
第二阶段市场考察
看看您房产所区域周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施否完善道路交通状况否良好
房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层都影响房价原因业主应了解自己房屋优劣势才达自己理想预期价值
第三阶段房屋交易
卖房者均希望尽快房子卖掉故而往往找多家公司各家公司都带客户看房其间有各公司业务员有想甩掉介买房人同时乏别有用心法之徒房主天天陪同看房讨价还价电断精神高度紧张建议卖房人先考察下公司声誉与介公司签订好代理协议介公司会派专人负责有针对性地向客户推荐房房组织看房尽快地寻找买方同时帮助办理过户相关手续省去了卖房人大量时间和精力安全靠又快捷
第四阶段物业交割
正常情况下房子交接完毕房产登记过户当日您应该拿全部售房款您能按时交房则根据情况暂扣部分房款待交房时付清付款时间合同有明确规定多卖房人能想卖房子拿房款完事了其与我无关殊知买方故意交供暖费、物业费也与对方签订相关合同时收费部门往往找原房主尤其原产权单位弄得好还会影响您声誉寻找家介公司则会省去些麻烦
买新房要注意事项：
1、定要看五证二书,2、定要选择品版开发商
五证建设用地规划许证第二建设工程规划许证第三建设工程开工证第四国有土地使用证第五商品房预售许证简称叫五证其前两证由市规划委员会核发开工市由市建委核发国有土地使用证和商品房预售许证由市土地资源和房屋管理局核发
样看待五证交给您种方法五证主要应该看两证国有土地使用证预售许证两种要核发看准确了般原则上没有问题特别预售许证特别要提醒购房者查看五证时候定要看原件复印件容易作弊签合同前要看清楚您所预购房屋预售范围之内确保来顺利办理产权证
购房过程涉及法律问题
作购房者来讲老百姓生当非常重要问题说先得安居才能乐业所对于老百姓来讲买套称心意住房老百姓重要问题购房过程出现了多问题时报纸或者其新闻媒体上有所披露其实多问题应该说购房者比较谨慎对于购房知识比较了解多问题避免
人购房大体上分三阶段
第购房前准备购房者首先应该慎重选择物业项目准备购买样房子首先应该考虑本身所处地理位置、户型及周边环境非常重要点应该对开发商资信进行了解说购房前购房者应该对选择物业项目有些基本了解些基本了解重要点对开发商资信进行了解面我会讲开发商资信应该从哪几方面讲
第二签订认购书和商品买卖合同里包括签订补充条款购房者签订认购书和商品买卖合同时候应该注意查验五证我面会讲叫五证交付定金签订认定书选择付款方式签订商品房买卖合同再交付购房款办理销售或者叫预售登记购房第二阶段
第三交房和办理产权登记开发商办理完登记签收两书接受物业申领产权证
具体讲涉及些法律问题
第何阅售楼书售楼书通常开发商所做宣传广告阅读售楼书时候首先要注意售楼书否有商品房预售许证对开发商资质衡量重要标准了确认预售许证真实性通过互联网上查询、核对核对家房地产开发商名副其实有预售许证其次根据自己要求审核售楼书外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件及投资者等信息决定否购买阅读要明确售楼书广告信息有些开发商会采用些比较模糊方式说明比说多少多少分钟车程10分钟车程、5分钟车程来说明地段多少合适、优越 5分钟车程和10分钟车程伸缩性非常大了开小轿车还公共汽车时速所用几分钟车程确定地段位置已经被国家工商局认定违法广告往往售楼书都有我们应该特别注意
保证售楼书内容具有法律效率我看售楼书之确实非常感兴趣又怕买了房子象售楼书所描述些美妙办根据法律规定要从法律上确保售楼书本身具有法律效力定要把售楼书内容明确写面商品房销售合同法律规定要有我认定售楼书所描绘物业美妙环境好户型、好地段想确保、约束开发商定要按照售楼书说履行义务把售楼书内容向开发商提出写合同样旦开发商没有按照售楼书写商品购销合同里约定条款履行义务要承担责任
售楼书验完要签订认购书要交定金提醒购房人要注意认购书里定金和订金区别定金专门法律概念其目于对合同成立、履行其担保作用并有特定定金规则有特定法律内涵叫做给付定金分履行债务无权要求返还定金接受定金履行债务应该双倍返还定金而订金对合同起担保作用只起担保作用叫做给付订金分履行债务要求返还订金所认购书写定金定要分清哪定 (订)因有同法律概念通常房地产开发商认购书有样条款买房应该签订认购书多少之日起买房否则给退还
建议购房者签订认购书时候条款改买房应当签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同因对合同条款分歧导致合同未能签署所收定金应予退还样对购房者应该比较有利
认购书签订了之多少日之内和房地产开发商签订买卖合同签订买卖合同应该非常慎重对待因买房人权利和义务都体现买卖里面旦来和房地产商发生纠纷购房合同解决双方分歧主要根据和凭证所签定合同之前购房者需要仔细审查开发商资格和五证现房根据规定发展商已经需要办理销售许证了而应当改办理大产权证审批手续去产权登记部门进行登记办理房屋产权证定要看清发展商销售房子否包括所要买房子
五证建设用地规划许证第二建设工程规划许证第三建设工程开工证第四国有土地使用证第五商品房预售许证简称叫五证其前两证由市规划委员会核发开工市由市建委核发国有土地使用证和商品房预售许证由市土地资源和房屋管理局核发
样看待五证交给您种方法五证主要应该看两证国有土地使用证预售许证两种要核发看准确了般原则上没有问题特别预售许证特别要提醒购房者查看五证时候定要看原件复印件容易作弊签合同前要看清楚您所预购房屋预售范围之内确保来顺利办理产权证
买完房还要查验或者叫验收两书两书呢两书开发商竣工验收合格时通知购房者入住之提供两份法律文件住宅质量保证书第二住宅使用说明书住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验登记使用年限内承担保修责任正常使用情况下各部件保修期比说防水三年墙面、管道渗漏年墙面抹灰脱落年地面大面积起沙年包括供热供冷系统等设备卫生洁具、开关等等其部位或者部件保修时间由房地产开发商和用户约定
住宅使用说明书通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制说明及门窗类型使用事项配电负荷承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明问题及其需要说明问题生产厂家另有说明书应附于住宅使用说明书里
也说房屋完整法律文件购房过程应该查验五证同时收房子时候应该有两书还有更重要产权证拿产权证整购房所有法律文件应该算齐备了
购房过程还涉及问题有些情况下情况下签订房屋限售合同情况下签订预售合同限售合同想买房屋已经竣工验收并交付使用了商品房时候开发商和购房者签订房地产限售合同购买房子尚未竣工验收期房时候签订房屋预售合同
商品房销售面积计算问题有三种计算方式按套计价按建筑面积计价还有按套内建筑面积计价值通常按套内面积计价方法比较少用而通常用按照建筑面积指按住宅面积外围线来计算般商品房销售面积套内销售面积和分摊公用面积之和对购房者有用套内使用面积因种面积购房者真真切切能够具体使用所签订商品房买卖合同时候要把套内建筑面积和公摊面积写清楚
所购房时候购房者特别关注面积定要明明白白、真真切切合同里写清楚我本身使用面积多少、分摊公用面积多少样才能有效避免使用面积缩水给消费者带来坏处
购房过程处理面积误差呢通常标准商品房买卖合同里面积差异处理方式有两种种双方自行约定只要双方约定使用面积能大于1%或者0.5%都只要双方约定都多了办、少了办都约定通常现房地产开发商提供房屋购销合同都样都有比绝对值通常3%面积误差比绝对值3%内通常约定据实结算房款面积误差比绝对值超过3%购房者或者退房或者约定开发商应该承担相应违约责任当约定得明确建议还接受面积误差比绝对值3%内没有超过据实结算房款超过开发商必须承担违约责任同时允许购房者退房还有问题商品房购销合同通常里面约定有抗力条款商品房买卖合同里开发商对于延期交房免责理由般说抗力按照我们国家规定抗力应该指能预见、能避免、能克服客观情况比说地震、发洪水等等种能预见、能避免、能克服客观情况种抗力才能够免除开发商延期交付房屋责任也说免责种情况能约定成抗力般开发商通常把抗力范围扩展了比说施工遇异常困难或者重大事故问题能解决比说契约协定政府颁布法规和原来同比说施工配套批准和安装延误都认定抗力从法律角度讲我们觉得对购房者公平等于把抗力范围扩展了所建议购房者对于抗力条款定要仅仅把握住三条件能预见、能避免、能克服情况下约定小范围内要扩展扩展延期交房时候都说我免责
还有基本问题购房合同签订跟谁签订简单签订购房合同应该跟房地产开发商签定合同目前有些开发商常常委托些介代理公司负责其销售活动介代理公司能没有开发商签字而与购房者直接签订买卖合同说介公司能名义签定合同签定合同时候我们应该把握住开发商而能委托介公司介公司自己名义签定合同再提示签订商品房买卖合同时候要注意有些比例数字比说违约金千分之几还万分之几还百分之几些比例数字作购房者定要注意稍微差百分数多东西差多
买卖时候签订认购书第二签订购房合同购房合同有补充协议补充协议往往房屋购买合同里没有约定事项通常补充条款里进行约定需要提醒购房者注意补充条款某种程度上约定事项比房屋购销合同里约定还重要因补充条款根据同项目同具体情况来约定所补充条款签订时候应该把握几问题
第应该明确把售楼书和其广告内容写进补充协议里去维护购房者合法权益重要方式
第二明确房屋所有权证办理时间因购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来通常补充条款里约定
第三要明确按揭办下来双方责任现买房通常需要按揭确实有情况下按揭没有办下来没有办下来原因比较复杂有购房者原因也能有房地产开发商原因甚至也有些银行方面原因也有些综合要明确按揭办下来双方各自责任
第四明确关于公摊建筑面积现面积争议多公用面积分摊问题而且有些开发商经常公摊上做文章所要和开发商约定清楚仅要有笼统公摊面积数字而且要约定公摊哪部分要确定公摊位置现有多赠与赠与实际上有时候公用面积
第五应该明确装修标准逐渐房地产开发项目精装修必须对装修标准明确比说装修标准要笼统想使用进口材料、高级材料等种明确、含糊表述定要明确使用品牌甚至包括颜色等
第六明确退房责任购房者接入住通知之经常拿出些资金装修房屋比说买家电旦退房由于开发商原因必须写明开发商样责任写名确定日期内把开发商退还甚至包括银行利息、罚金等
购房者购买商品房时候否需要聘请律师商品房买卖确实涉及多专业方面法律知识普遍购房者难下子了解熟悉些问题因此了减少风险预防买卖合同陷井建议购房者购房过程聘请律师把相关事情请律师办虽要支付些费用会降低风险
2楼
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