写字楼的划分等级？依据？
我看有些甲级写字楼之类等级划分呢根据来划分高级级上海、北京、深圳三城市好写字楼有哪些
最佳答案：
伴随信息革命、知识革命和经济全球化浪潮大量外资企业涌入加之本土企业断成长壮大对写字楼需求断增大办公型物业从火爆、迷茫、逐步走向成熟对于办公物业等级评定标准更纷繁混乱甲级、5A第四代等字眼迷花人眼本文旨从理性角度解释同评定标准含义
、甲级、5A第四代同角度界定办公物业等级
三概念基本代表了评定写字楼等级基本方向甲级从综合品质角度出发评定写字楼等级；5A从硬件配置角度评定；而第四代则从写字楼发展角度出发指定标准三角评定方法各有特点消费人群清晰各评定方法从而造成概念混乱
二、甲级标准高级别
甲级写字楼种通行叫法外资发展商开发涉外写字楼过程逐步引进并流行起来词汇写字楼按照其综合质素同划分甲、乙、丙等几等级国办公楼市场而言般分高档物业(甲级写字楼)、档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)而高档物业又细分两部分：顶级和甲级写字楼顶级写字楼与国际写字楼标准相符甲级按照本地市场现行标准划分所谓甲级写字楼主要参照了四星级酒店或五星级酒店评级标准房地产业内种习惯称谓由于写字楼物业同市场各相同写字楼分类标准通常基于每市场上相对质量些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼
对于超大城市(北京、上海、深圳)办公物业划分时除要般考虑楼宇品质外还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)因素具体来说物业等级和等级标准作下划分和界定：
1、顶级物业(国际写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物物理状况和品质均流建筑质量达或超过有关建筑条例或规范要求；建筑物具有灵活平面布局和高使用率达70％使用率；楼层面积大大堂和走道宽敞从垫高地板悬挂顶棚净高度少于2.6米
①装饰标准：外立面采用高档次国际化外装修大理石外墙和玻璃幕墙采用进口高标准大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞大理石大堂和走廊；公共部分地面应大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯墙面应大理石或高级墙纸或高级漆应有吊顶电梯间应锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具科马、科勒、美标、T0T0等等
②配套设施：应有配套商务、生活设施会议室、邮局、银行、票务心、员工餐厅等专用地上、地下停车场停车位充足满足日常生活商店适合商务会餐饭店宾馆午间放松或娱乐设施其公园、运动设施和图书馆
③电梯系统：良好电梯系统电梯设施先进并对乘客和商品进行分区般每4000平方米部电梯平均候梯时间30秒左右
④设备标准：应有名牌央空调央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线
(2)建筑规模：超过50000平方米
(3)客户进驻：国外知名公司租户组合；知名跨国、国内外大公司、财团
(4)物业服务：由经验丰富且流知名品牌公司管理配备实用计算机物业管理软件实现办公物业管理计算机化建立办公管理信息系统并办公物业各系统实现连通和统管理24小时维护维修及保安服务
(5)交通便利：位于重要地段极佳接近性临近两条上主干道有多种交通工具和地铁直达
(6)所属区位：位于主要商务区核心区
(7)智能化：3A～5A
(8)开发商背景：经验丰富并且资金雄厚项目开发早期年份具有财务弹性并且具有大规模房地产投资丰富经验些开发商或海外公司来自美国、马来西亚、香港、韩国或者有海外经营成功经验优质国有企业
2、高档物业(甲级写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物物理状况优良建筑质量达或超过有关建筑条例或规范要求；其收益能力能与新建成办公楼建筑媲美
①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂大堂地面应大理石、花岗岩、天石材等墙面应大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料应有吊顶柱应包大理石、锈钢等材料；公共部分地面应大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯墙面应高级墙纸或高级漆(立邦漆等)应有吊顶电梯间应有锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具科马、科勒、美标、TOT0等等
②配套设施：应有配套商务、生活设施会议室、邮局、银行、票务心、员工餐厅等专用地上、地下停车场停车位充足
③设备标准：应有名牌央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线
(2)建筑规模：1—5万平米
(3)客户进驻：有知名国内外大公司客户大多进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面业务
(4)物业服务：由经验丰富知名公司管理完善物业管理服务包括24小时维护维修及保安服务
(5)交通便利：有多种交通工具直达
(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区
(7)智能化：3A及3A上
3、档物业(乙级写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物物理状况良好建筑质量达有关建筑条例或规范要求；建筑物功能先进(有功能陈旧因素影响)有自磨损存收益能力低于新落成同类建筑物
①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂大堂地面地砖墙面瓷砖或高级漆有吊顶；公共部分地面地砖或铺档地毯墙面刷白；卫生间采用合资或国产高档洁具等
②配套设施：有专用地上、地下停车场
③设备标准：有央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线
(2)建筑规模：无限制
(3)客户进驻：客户多国内小公司从事销售代理、产品研发
(4)物业服务：有物业公司服务
(5)交通便利：有交通线路达交通较方便
(6)所属区位：副都心或较好城区位置
4、低档物业(丙级写字楼)
(1)楼宇品质：物业已使用年限较长建筑物某些方面能满足新建筑条例或规范要求；建筑物存较明显物理磨损和功能陈旧仍能满足较低收入承租人需求
①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分地面普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具
②配套设施：无
③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线
(2)规模：无限制
(3)客户进驻：客户基本小型私企从事简单销售业务
(4)物业服务：有般性物业服务卫生、收发、值班
(5)交通便利：有交通线路达
(6)所属区位：般城区位置
三、狭义5A与广义5A评定标准
5A标准目前较流行评定方式5A概念有两种评定方式狭义针对智能化硬件方面包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二广义指综合A级评定标准包括：
（1）楼宇品牌标准：A级
写字楼城市创造文化与财富特定空间写字楼品牌形成需要产品差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆从定意义上说处于"生产链条高级"写字楼发展脉络折射出了城市发展历程和特性因此成城市商务区地标性建筑写字楼其品牌要与城市有极大关联性对城市未来发展具备重要价值 因此具备较大区域影响力、能与城市品牌和谐统写字楼品牌评定楼宇品牌标准A级
（2）地理位置标准：A级
地理位置投资和购买写字楼关键要素之只有区位城市现有或潜商务区、地段良好、具有较高投资价值写字楼才能获得地理位置标准A级
（3）客户层次标准：A级
客户层次指入驻写字楼业主或租户层次大多数写字楼客户都有择邻而居心理因此写字楼客户层次通常趋同同时客户层次高低也直接影响了新业主或租户投资决策因较高客户层次对们公司形象有较好提升作用
（4）服务品质标准：A级
服务品质方面体现高效物业管理上另方面体现对入住企业专业化商务服务上两者俱佳认其具备服务品质A级标准
（5）硬件设施标准：A级
主要考核建筑设计和建筑功能创新及其所用建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统及电梯、智能等上述方面有两项上能达优良则能获得硬件设施标准A级
四、根据发展轨迹制定写字楼标准
国写字楼发展经历四阶段
第代写字楼般指计划经济体制下行政办公楼只能满足于基本办公功能深圳第代写字楼80年代深圳速度名贯全国国贸大厦代表及零散分布罗湖同区域写字楼：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融心等
第二代写字楼指外企进入国改革开放获得开发建设写字楼批写字楼除了满足功能需求之外内部空间开始针对客户灵活分割智能化水准有所提升深圳第二代写字楼出现于90年代初深圳电子科技大厦、银大厦代表
第三代写字楼第二代基础上开始考虑客户贴身需求导向加入绿色环保办公理念提高舒适度大大提高了智能化水平深圳第三代写字楼20世纪末地王大厦、赛格广场和江苏大厦典型代表
随着国入世经济全球化来第三代写字楼已经能完全满足国际化商务办公需要种前提下第四代写字楼出现顺理成章了所谓第四代写字楼即第三代功能基础上强调客户需求心旨提供低成本、高效率商务平台提倡人性化沟通与交流注重办公空间对企业文化和员工素质培养和提高引导智能化强化绿色环保办公理念从而达国际化商务社区标准
和前三代写字楼相比第四代写字楼具有下几特点：
、目标客户明确第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业及有实力国内大型企业大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益要求
二、景观要求更高国际上许多知名CBD或知名写字楼都建优美自景观附近除了自景观写字楼内绿色景观也越来越受欢迎有共享交流功能楼内庭式花园成日写字楼发展种趋势
三、更多商务空间随着网络普及资源共享成提升工作效率重要议题故而办公环境规划突破传统办公室＋公共走廊空间模式从封闭及注重人隐私逐渐走向开放和互动第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间使办公空间趋于模糊化倡导交流沟通基础上提高工作效率工作融入休闲打造全新办公方式
四、提倡绿色环保第四代写字楼仅注重外部环境景观内部办公空间也广泛引入立体绿色景观形成健康环保办公空间此外何巧妙地自空气引入办公楼内也成非典时期写字楼客户非常关心问题因此目前正规划大部分写字楼都已经内部庭花园和新风系统融进了设计当
五、高智能化第四代写字楼智能化程度达了相当高程度并要求来升级换代预留充足升级空间达5A甲级标准低智能化标准包括楼宇智能化安防智能化办公智能化等
上般写字楼评定标准伴随科技进步和开发理念成熟写字楼标准也断更新
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